Seit 2025: Bis 30 m² genehmigungsfrei in Bayern
Die neue Regelung der Bayerischen Bauordnung — was Sie als Bauherr jetzt wissen müssen.
Baurecht Bayern
Genehmigungsfreie Terrassenüberdachung bis 30 m²
Seit dem 01.01.2025 dürfen Bauherren in Bayern eine Terrassenüberdachung mit bis zu 30 m² Grundfläche ohne Baugenehmigung errichten. Wir erklären, was sich geändert hat, welche Voraussetzungen gelten und worauf Sie trotzdem achten müssen.
Die Gesetzesänderung in der BayBO
Mit der Novellierung der Bayerischen Bauordnung (BayBO) zum 01.01.2025 wurde Art. 57 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. c neu gefasst. Diese Änderung betrifft direkt alle, die eine Überdachung an ihrem Wohngebäude planen. Der Gesetzgeber hat damit auf die steigende Nachfrage nach unkomplizierten Lösungen für den Terrassenbereich reagiert und die bürokratischen Hürden deutlich gesenkt.
Was vorher galt
Bis Ende 2024 war in Bayern eine Terrassenüberdachung nur dann genehmigungsfrei, wenn sie eine maximale Tiefe von 3 Metern nicht überschritt. Diese Tiefenbegrenzung war für viele Bauherren ein Problem: Wer eine komfortable Überdachung für einen größeren Essbereich oder eine Lounge-Ecke wünschte, musste trotz überschaubarer Größe einen vollständigen Bauantrag stellen. Das bedeutete Kosten von mehreren hundert Euro, wochenlange Wartezeiten und die Beauftragung eines Architekten oder Bauvorlagenberechtigten.
Was jetzt gilt — seit 01.01.2025
Die neue Regelung ersetzt die starre Tiefenbegrenzung durch eine flächenbasierte Obergrenze von 30 m². Konkret bedeutet das: Terrassenüberdachungen und vergleichbare Überdachungen an bestehenden Gebäuden sind genehmigungsfrei, solange die überbaute Grundfläche 30 Quadratmeter nicht überschreitet. Eine Begrenzung der Tiefe gibt es nicht mehr. Das eröffnet völlig neue Gestaltungsmöglichkeiten — beispielsweise eine 4 Meter tiefe und 7 Meter breite Terrassenüberdachung mit 28 m² Fläche, die früher genehmigungspflichtig gewesen wäre.
Zusammenfassung der Änderung:
Bis 31.12.2024 (alte Regelung)
Genehmigungsfrei nur bis 3 m Tiefe
Ab 01.01.2025 (neue Regelung)
Genehmigungsfrei bis 30 m² Grundfläche
Welche Überdachungen sind betroffen?
Genehmigungsfrei bis 30 m²
Die neue Regelung gilt für offene Überdachungen, die an ein bestehendes Gebäude angebaut werden. Dazu zählen insbesondere:
- ✓Terrassenüberdachungen — der klassische Fall. Ob mit Glasdach oder Polycarbonat, als freistehende oder wandmontierte Konstruktion.
- ✓Carports — auch offene Stellplätzüberdachungen fallen unter die Regelung, sofern sie an ein Gebäude angebaut sind und 30 m² nicht überschreiten.
- ✓Lamellendächer — moderne Lamellendächer mit verstellbaren Lamellen gelten als offene Überdachung und sind ebenfalls begünstigt.
- ✓Pergola-Markisen — Überdachungen mit textiler Bespannung auf fester Aluminiumkonstruktion.
Weiterhin genehmigungspflichtig
Nicht alle Bauvorhaben profitieren von der neuen Regelung. Folgende Konstruktionen benötigen weiterhin eine Baugenehmigung:
- ✗Wintergärten — da sie allseitig geschlossen sind, gelten sie nicht als offene Überdachung, sondern als Gebäudeerweiterung. Für Wintergärten ist daher immer eine Baugenehmigung erforderlich.
- ✗Überdachungen über 30 m² — sobald die Grundfläche 30 m² überschreitet, ist unabhängig von der Art der Konstruktion ein Bauantrag nötig.
- ✗Freistehende Überdachungen ohne Gebäudebezug — die Regelung bezieht sich auf Überdachungen, die an bestehende Gebäude angebaut werden.
Bebauungsplan und Abstandsflächen beachten
Genehmigungsfrei bedeutet nicht regelungsfrei. Auch wenn Sie für Ihre Terrassenüberdachung keinen Bauantrag stellen müssen, sind Sie als Bauherr verpflichtet, alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuhalten. Dazu gehören insbesondere:
Bebauungsplan (B-Plan)
Der Bebauungsplan Ihrer Gemeinde kann Festsetzungen enthalten, die den Bau einer Überdachung einschränken oder verbieten — etwa bezüglich der Grundflächenzahl (GRZ), der überbaubaren Grundstücksfläche oder gestalterischer Vorgaben. Informieren Sie sich daher immer vorab bei Ihrer Gemeinde oder Stadtverwaltung.
Abstandsflächen (Art. 6 BayBO)
Auch genehmigungsfreie Bauvorhaben müssen die gesetzlichen Abstandsflächen einhalten. In Bayern beträgt die Abstandsfläche in der Regel 1 H (= Höhe des Bauteils), mindestens jedoch 3 Meter zur Grundstücksgrenze. Es gibt Privilegierungen für Garagen und ähnliche Nebenanlagen — lassen Sie sich im Zweifelsfall beraten.
Denkmalschutz und Erhaltungssatzungen
Steht Ihr Gebäude unter Denkmalschutz oder liegt es in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung, gelten zusätzliche Genehmigungspflichten. In diesen Fällen ist eine Rücksprache mit der zuständigen Behörde zwingend erforderlich, bevor Sie mit dem Bau beginnen.
Praktische Beispiele
An diesen konkreten Beispielen sehen Sie, wann eine Terrassenüberdachung genehmigungsfrei ist und wann nicht:
✓ Genehmigungsfrei
- 5 x 4 m = 20 m² — komfortable Überdachung für einen Esstisch mit 6 Personen. Deutlich unter 30 m².
- 6 x 4 m = 24 m² — großzügiger Terrassenbereich mit Lounge und Essecke. Genehmigungsfrei.
- 7,5 x 4 m = 30 m² — exakt an der Grenze. Da „bis 30 m²“ gilt, ist dieses Maß noch genehmigungsfrei.
- 5 x 5 m = 25 m² — quadratische Überdachung, ideal für einen Carport. Genehmigungsfrei.
✗ Genehmigungspflichtig
- 6 x 5,5 m = 33 m² — überschreitet die 30 m²-Grenze. Bauantrag erforderlich.
- 8 x 5 m = 40 m² — große Überdachung, deutlich über dem Freibetrag.
- Wintergarten 4 x 3 m = 12 m² — trotz kleiner Fläche genehmigungspflichtig, da geschlossener Raum.
💡 Tipp:
Bei der Berechnung der Grundfläche zählt die Außenkante der Überdachung. Messen Sie daher nicht die lichte Innenfläche, sondern die äußeren Abmessungen der Konstruktion inklusive der Dachüberstände.
Tipps für Bauherren
Auch wenn die neue Regelung den Bau einer Terrassenüberdachung in Bayern erheblich vereinfacht, sollten Sie einige wichtige Punkte berücksichtigen:
1. Bebauungsplan prüfen
Bevor Sie mit der Planung beginnen, informieren Sie sich bei Ihrer Gemeinde über den gültigen Bebauungsplan. Dort können Einschränkungen festgelegt sein, die unabhängig von der BayBO gelten.
2. Abstandsflächen berechnen
Stellen Sie sicher, dass die Überdachung den erforderlichen Mindestabstand zum Nachbargrundstück einhält. Bei Unsicherheiten hilft ein kurzer Anruf beim Bauamt oder ein Gespräch mit einem Fachbetrieb wie Veranda Bavaria.
3. Nachbarn frühzeitig informieren
Auch wenn keine Genehmigung nötig ist, empfehlen wir, Ihre Nachbarn vorab über das Bauvorhaben zu informieren. Das beugt Konflikten vor und fördert ein gutes Verhältnis.
4. Dokumentation aufbewahren
Bewahren Sie alle Unterlagen auf — Maße, Statik-Nachweise, Materialzertifikate und Fotos der fertigen Konstruktion. Im Falle einer behördlichen Prüfung können Sie so nachweisen, dass alle Vorschriften eingehalten wurden.
5. Fachbetrieb beauftragen
Eine professionelle Montage durch einen erfahrenen Fachbetrieb stellt sicher, dass die Überdachung statisch sicher ist, alle Normen erfüllt und langfristig zuverlässig funktioniert. Veranda Bavaria bietet Ihnen die komplette Planung und fachgerechte Montage aus einer Hand.
Häufige Fragen
FAQ zur genehmigungsfreien Überdachung
Gilt die Regelung auch für Carports?
Ja. Offene Carports, die an ein bestehendes Gebäude angebaut werden und eine Grundfläche von maximal 30 m² haben, sind seit dem 01.01.2025 in Bayern genehmigungsfrei. Voraussetzung ist, dass es sich um eine offene Konstruktion handelt und alle weiteren Vorschriften (Abstandsflächen, Bebauungsplan) eingehalten werden.
Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung baue?
Wenn Sie eine genehmigungspflichtige Überdachung ohne Genehmigung errichten, kann die Bauaufsichtsbehörde einen Baustopp verhängen, ein Bußgeld verhängen oder sogar den Rückbau anordnen. Achten Sie daher immer darauf, dass Ihr Vorhaben tatsächlich unter die Genehmigungsfreistellung fällt. Im Zweifel fragen Sie vorab beim zuständigen Bauamt nach.
Muss ich den Bau trotzdem melden?
Nein, eine formelle Bauanzeige ist für genehmigungsfreie Vorhaben in Bayern nicht erforderlich. Allerdings empfehlen wir, sich vor Baubeginn kurz beim Bauamt zu erkundigen, ob der Bebauungsplan keine zusätzlichen Einschränkungen vorsieht. Manche Gemeinden bieten eine kostenlose Bauvoranfrage an — das gibt Ihnen zusätzliche Sicherheit.
Gilt die Regelung in ganz Bayern?
Ja, die Änderung in Art. 57 BayBO gilt landesweit in ganz Bayern. Allerdings können örtliche Bebauungspläne oder Satzungen der Gemeinden zusätzliche Einschränkungen festlegen. Die Bauordnung anderer Bundesländer hat eigene Regelungen — die 30 m²-Grenze gilt ausschließlich in Bayern.
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